Trong nền kinh tế hiện đại, việc cho thuê nhà đã trở thành một nguồn thu nhập phổ biến đối với nhiều cá nhân. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ những quy định pháp lý liên quan đến việc khai báo thuế cho thuê nhà cá nhân. Việc khai báo thuế đúng quy định không chỉ giúp cá nhân tuân thủ pháp luật mà còn bảo vệ quyền lợi tài chính và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết này sẽ làm rõ các bước, nghĩa vụ thuế và những lưu ý quan trọng khi thực hiện khai báo thuế đối với hoạt động cho thuê nhà cá nhân.
Khi cho thuê nhà, cá nhân sẽ phải đối mặt với một số loại thuế liên quan, bao gồm:
Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ việc cho thuê nhà được coi là thu nhập chịu thuế của cá nhân.
Cách tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân đối với cho thuê nhà thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng thu nhập từ cho thuê nhà. Mức thuế phổ biến là 5% trên tổng thu nhập (theo Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Các khoản giảm trừ: Có thể giảm trừ gia cảnh (cho bản thân và người phụ thuộc) nếu thu nhập đạt mức yêu cầu và người nộp thuế có đủ hồ sơ.
Áp dụng thuế VAT: Thông thường, cho thuê nhà không chịu thuế VAT nếu nhà cho thuê là bất động sản phục vụ cho mục đích cư trú. Tuy nhiên, nếu cho thuê nhà để phục vụ mục đích kinh doanh, thì có thể bị áp thuế VAT.
Mức thuế VAT: Mức thuế VAT là 10% đối với các giao dịch cho thuê nhà phục vụ mục đích kinh doanh.
Đối tượng chịu thuế môn bài: Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà và có thu nhập ổn định từ hoạt động này sẽ phải đóng thuế môn bài.
Mức thuế môn bài: Mức thuế môn bài tùy thuộc vào mức thu nhập và quy mô hoạt động. Ví dụ, nếu thu nhập từ cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm, mức thuế môn bài là 300.000 đồng/năm. Với thu nhập từ 100 triệu đồng/năm trở lên, mức thuế môn bài là 1 triệu đồng/năm.
Áp dụng thuế tài sản: Ở một số địa phương, nếu cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, có thể phải nộp thuế tài sản hoặc thuế nhà đất, tùy thuộc vào quy định của chính quyền địa phương.
Áp dụng đối với tổ chức, doanh nghiệp: Nếu hoạt động cho thuê nhà được thực hiện dưới dạng công ty hoặc doanh nghiệp, thì sẽ phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với cá nhân, thuế thu nhập cá nhân là loại thuế chủ yếu.
Cách tính thuế cho thuê nhà phụ thuộc vào các loại thuế phải nộp, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế môn bài và thuế tài sản (nếu có). Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính từng loại thuế khi cho thuê nhà:
* Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Mức thuế: Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ cho thuê nhà là 5% trên tổng thu nhập. Cụ thể:
Cách tính:
Thuế TNCN= Tổng thu nhập từ cho thuế × 5%
Ví dụ: Nếu bạn cho thuê nhà và nhận được 10 triệu đồng mỗi tháng, thuế TNCN bạn phải nộp sẽ là:
10.000.000VNĐ x 5% = 500.000 VNĐ
Các khoản giảm trừ: Nếu thu nhập của bạn đạt mức yêu cầu, bạn có thể được giảm trừ gia cảnh (cho bản thân và người phụ thuộc). Tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng nếu bạn khai báo thu nhập hàng tháng và có đủ hồ sơ chứng minh.
* Thuế giá trị gia tăng (VAT)
Thuế VAT chỉ áp dụng nếu nhà cho thuê phục vụ mục đích kinh doanh (ví dụ, cho thuê văn phòng, cửa hàng, hoặc các tài sản thương mại). Mức thuế VAT là 10% đối với giá trị cho thuê.
Mức thuế: Thuế VAT được tính là 10% trên tổng giá trị cho thuê nhà.
Cách tính:
Thuế VAT= Giá trị cho thuê × 10%
Ví dụ: Nếu bạn cho thuê mặt bằng thương mại với giá 20 triệu đồng mỗi tháng, thuế VAT bạn phải nộp sẽ là:
20.000.000 VNĐ × 10% = 2.000.000 VNĐ
Lưu ý: Nếu nhà cho thuê phục vụ cho mục đích cư trú, thì sẽ không phải nộp thuế VAT.
* Thuế môn bài
Thuế môn bài áp dụng đối với cá nhân có thu nhập ổn định từ cho thuê tài sản. Mức thuế môn bài được tính dựa vào thu nhập của người cho thuê.
Mức thuế môn bài:
Cách tính: Đây là thuế cố định, bạn chỉ cần nộp một lần trong năm tùy vào mức thu nhập từ cho thuê nhà của mình.
* Thuế tài sản (nếu có)
Thuế tài sản áp dụng đối với các cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, hoặc bất động sản có giá trị lớn. Mức thuế này tùy thuộc vào quy định của địa phương.
Mức thuế tài sản: Các khoản thuế này sẽ được xác định theo giá trị tài sản và quy định của chính quyền địa phương. Để tính thuế tài sản, bạn cần tham khảo các quy định tại nơi có bất động sản cho thuê.
Quy trình khai báo thuế cho thuê nhà cá nhân năm 2025
Việc khai báo thuế cho thuê nhà cá nhân năm 2025 đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:
(1) Hồ sơ khai thuế
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
– Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
(2) Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể như sau:
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
(3) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể như sau:
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
(4) Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Khi thực hiện việc khai báo thuế cho thuê nhà cá nhân, có một số vấn đề quan trọng mà cá nhân cần lưu ý để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh các rủi ro liên quan. Dưới đây là các vấn đề cần lưu ý:
– Kê khai thuế cho thuê nhà có thể gây khó khăn đối với những người không quen thuộc với thủ tục thuế. Để tránh sai sót, bạn cần nắm rõ các quy định về thuế thu nhập cá nhân, thuế VAT (nếu có), thuế môn bài và các loại thuế khác. Nếu không tự tin, bạn nên nhờ sự hỗ trợ của chuyên gia thuế hoặc kế toán.
– Nếu không khai báo thuế đúng hạn hoặc khai sai, bạn có thể bị xử phạt theo quy định. Các hình thức xử phạt bao gồm phạt tiền, truy thu thuế và thậm chí là xử lý hình sự đối với trường hợp trốn thuế lớn. Việc không tuân thủ quy định có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài chính và uy tín của bạn.
– Nhiều cá nhân cho thuê nhà chưa đăng ký mã số thuế hoặc khai báo thu nhập với cơ quan thuế. Để tránh rắc rối sau này, bạn cần đăng ký mã số thuế cá nhân và kê khai thuế đầy đủ, chính xác ngay từ đầu.
– Cần xác định rõ mục đích cho thuê nhà, vì thuế VAT chỉ áp dụng nếu nhà cho thuê phục vụ mục đích kinh doanh. Nếu cho thuê nhà ở, bạn không phải nộp thuế VAT. Việc phân loại đúng mục đích cho thuê sẽ giúp bạn nộp thuế đúng cách.
– Quy định về thuế có thể thay đổi theo thời gian và địa phương. Bạn cần thường xuyên cập nhật các chính sách thuế mới để đảm bảo việc khai báo và nộp thuế luôn đúng luật.
– Để tránh bị phạt, bạn cần nộp thuế đúng hạn theo kỳ hạn (hàng tháng hoặc quý). Việc nộp thuế đúng thời gian quy định sẽ giúp bạn tránh các rủi ro về pháp lý và tài chính.
– Nếu thay đổi mục đích sử dụng nhà cho thuê (chẳng hạn từ cho thuê nhà ở sang cho thuê văn phòng), bạn cần điều chỉnh nghĩa vụ thuế phù hợp với loại hình mới. Điều này giúp bạn tránh được những rắc rối với cơ quan thuế.
Kết luận, việc khai báo thuế cho thuê nhà cá nhân là một nghĩa vụ quan trọng mà mọi chủ nhà cần thực hiện đúng theo quy định của pháp luật để tránh các rủi ro về tài chính và pháp lý. Để đảm bảo quá trình khai báo thuế diễn ra thuận lợi và chính xác, các cá nhân có thể tìm đến dịch vụ hỗ trợ từ các chuyên gia như Kế toán Sao Kim. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực thuế và kế toán, Kế toán Sao Kim sẽ giúp bạn hoàn thành thủ tục khai báo thuế một cách nhanh chóng và đúng quy định, từ đó giảm thiểu mọi lo ngại về thuế và bảo vệ quyền lợi tài chính của bạn.
Chuyên gia Lê Lưu Liên có hơn 20 năm kinh nghiệm quản trị doanh nghiệp, tư vấn, hỗ trợ pháp lý, thuế và cố vấn chiến lược. Luật sư Lê Lưu Liên là một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh lực Luật và kế toán tại Việt Nam, người sáng lập thương hiệu Luật và kế toán Sao Kim đã nhượng quyền thương hiệu thành công hơn 30 chi nhánh toàn quốc. Sao Kim là thương hiệu duy nhất của Việt Nam đủ uy tín để nhượng quyền và thành công trong lĩnh vực Luật và Kế toán.
